Keşideci ==> Çek düzenler ==> Çek tarihi : 11.03.2023 ==> Lehdar bankaya gider ==> 18.03.2023 ==> Banka “Karşılıksızdır” şerhi işler ==> Lehdara çeki (Ya da çekin aslı gibidir yapılmış halini) iade eder.

Çek’in Manisa Akhisar’da düzenlenmiş olduğunu varsayımı üzerinden devam edersek;
(Çek düzenlenme yeri sağ üst tarafta yer almaktadır)

Çek sahibi Manisa Akhisar İcra Mahkemesi’ne çekin arkasına karşılıksızdır kaşesi vurulmasının ardından 3 ay içersinde başvuru da bulunması gerekmektedir.

Yapılmış olan bu şikayet karşısında suçun tüm unsurlarının oluşması halinde;

Akhisar İcra Ceza Mahkemesi aşağıdaki şekilde karar verebilir:

Sanık xxx ‘ün sabit olan 11/03/2023 keşide tarihli ve 25.000,00-TL bedelli çekle ilgili olarak “karşılıksızdır işlemi yapılmasına neden olmak” suçundan dolayı eylemine uyan 5941 sayılı Çek Kanunu’nun 5/1. maddesi gereğince suça konu çekin miktarı dikkate alınarak takdiren 100 gün karşılığı adli para cezası ile cezalandırılmasına,

TCK’nun 52/2. maddesi gereğince takdiren 100-TL hesabı ile 100 gün karşılığı olarak hesaplanan 10.000,00 TL adli para cezası ile cezalandırılmasına,

Ancak; 5941 sayılı Çek Kanunu’nun 5/1. Maddesi gereğince hükmedilecek adli para cezasının miktarı çekin karşılıksız kalan miktarından az olamayacağından sanığın 23.700,00TL ADLİ PARA CEZASI İLE CEZALANDIRILMASINA,

5237 Sayılı TCK nun 52/4 maddesi gereğince sanığın ekonomik ve şahsi halleri ile günün ekonomik koşulları gözönünde bulundurularak hükmolunan adli para cezasının sanıktan1 er ay ara ile 10 eşit taksitte alınmasına, taksitlerden birinin süresinde ödenmemesi halinde kalan kısmın tamamının tahsiline ve 5941 sayılı Çek Kanunu’nun 5/11. maddesi gereğince ödenmeyen adli para cezasının hapse çevrilmesine

Yukarıda şekilde verilen karar istinaf edilmeden ya da istinaf talebinin esastan reddedilmesi halinde karar infaza verilir.

Eğerki birden fazla karşılıksız çek düzenlenme suçu oluşmuşsa; Aşağıdaki şekilde içtima kararı verilir.

CEZA BİLGİLERİ

HÜKMÜ VEREN MAHKEME : XXX İnfaz Hakimliği
MAHKEME KARAR BİLGİSİ : (içtima talebinde bulunuldu)
CEZASI :

İlam No Suç Tarihi Ceza Mad. Ceza Bilgisi. İnfaz Türü
2023/XXX 11/03/2023 5941 SY 5/1. 237 GÜN 5275 S.K. 106/9 Md.
2023/XXX 14/03/2023. 5941 SY 5/1 711 GÜN 5275 S.K. 106/9 Md.
2023/XXX 14/03/2023 5941 SY 5/1. 711 GÜN 5275 S.K. 106/9 Md.

ADLİ PARA CEZASINDAN ÇEVRİLİ 1659 GÜN PARA CEZASI
GİRİŞ TARİHİ : 18/06/2023
HAKEDEREK TAHLİYE TARİHİ. 30/08/2027

NOT: Müddetname 5275 Sayılı Yasanın 106/7 maddesi uyarınca ” Adlî para cezası yerine çektirilen hapis süresi üç yılı geçemez. Birden fazla hükümle adlî para cezalarına mahkûmiyet hâlinde bu süre beş yılı geçemez ” şeklindeki amir hükmünce müddetname tanzim edilmiştir.

Şeklinde müddetname hazırlanacaktır. 5275 Sayılı yasa uyarınca çek başına hapis süresi üç yılı, bir den fazla mahkumiyet söz konusu ise içtima halinde beş yılı geçemeyecek şekilde düzenlenecektir.

Bu sayfada yer alan bilgiler tamamen fikir verme amaçlıdır, bağlayıcı değildir. Mevzuat ve içtihatların değişmeleri sonrasında bilgiler güncelliklerini yitirebilirler. Bu nedenle bu internet sayfasında yer alan bilgiler, dokümanlardaki eksiklikler ya da hatalar sonrasında bu bilgi ve evraklara dayanılarak yapılacak işlemlerden doğabilecek olan dolayı, doğrudan maddi / manevi zararlar ve masraflardan hiç bir şekilde sorumluluk kabul edilemez. En doğru bilgilere ulaşabilmek için lütfen tarafımızla iletişime geçerek, randevu alarak, en güncel bilgilere ulaşınız

Ahmet; XXX 302 YYY markasını tescili için TPE’ye başvurmuştur. Başvurucunun XXX 302 YYY numaralı marka başvurusu Sinai Mülkiyet Kanunu 16. Maddesi gereğince 27.04.2020 tarih ve 221 sayılı resmi marka bülteninde yayınlanmıştır.

Başvurucunun XXX 302 YYY ilanına H…. Aş tarafından itiraz edilmiştir. İtiraz başvurusunda “302 ibaresinin esas unsur olarak ihtiva eden müvekkil şirket markasının itiraz konu marka ile iltibas oluşturacağı, ortalama tüketicinin iş bu itiraza konu marka ile şirkete ait markayı karıştıracağı veya itiraz edilen yan ile şirketin idari ve ekonomik bağ içersinde olduğu yanılgısı” konu edilmiştir.

H…. Aş 30.04.2020 tarihli itirazını Markalar Daire Başkanlığı 12.12.2020 tarihinde reddetmiştir.

H…. Aş Markalar Daire Başkanlığının itirazı reddetmesi üzerine Markalar Daire Başkanlığının kararına itiraz etmiş ve yayıma itirazın yeniden incelenmesini talep etmiştir.

İtiraz üzerine Y.İ.D.K “Yapılan değerlendirme sonucunda iş bu başvuru ile itiraza gerekçe olarak gösterilen markada ortak unsur konumundaki “302″ ibaresinin ayırt edici niteliğinin düşük olduğu, başvuru da ilave unsurlarında yer aldığı ve bütünsel bir algı oluşturduğu, markaların tescil edildiği hizmetlerin farklı olduğu, markaların arasında karıştırılma ihtimali ortaya çıkmayacağı kanaatine ulaşılmış, itiraz reddedilmiştir”

Burada Ahmet, TPE’nin arka arkaya iki kez itirazı red etmesi nedeniyle sürecin tamamlandığını düşünerek, XXX 302 YYY markasını internet sitesi olarak tescil ettirmiş ve ürettiği ürünlerin üzerinde XXX 302 YYY markasını kullanmıştır.

H…. Aş İltibas nedeniyle markaların iptali hükümsüz sayılması ve sicilden terkini nedeniyle dava açmıştır.

Bu davada yetkili Mahkeme, TPE’nin de taraf olması nedeniyle Ankara Fikri ve Sinai Haklar Hukuk Mahkemesi olacaktır. Eğer TPE aleyhinde dava açılmayacak olsaydı. Fikri Sınai Haklar Mahkemesi bulunmayan Manisa ilçeleri Soma ve Akhisar’da bu davalar Akhisar 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Fikri ve Sınai Haklar Mahkemesi sıfatıyla) Ya da Soma 1. Asliye Hukuk Mahkemesi (Fikri ve Sınai Haklar Mahkemesi sıfatıyla) açılması gerekirdi. Yargıtay görev belirlemesini birden fazla Asliye Hukuk Mahkemesinin olması halinde 1 numaralı Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olacağını içtihad etmiştir. Bu nedenle bu davaların UYAP üzerinden açılmayıp içtihad da belirtilerek açılması gerekir.

İltibas nedeniyle markaların iptali hükümsüz sayılması ve sicilden terkini davasında ana değerlendirme aşağıdaki hususlar üzerinden yapılmaktadır.

A- Dava konusu marka ile davacının itiraza dayanak markasının karıştırılma ihtimalinin bulunup bulunmadığının değerlendirilmesidir.

B- Emtiaların aynı ya da benzer olup olmadığıdır.

C-İşaretlerin benzer olup olmadığı ve iltibas / karıştırma ihtimalinin bulunup bulunmadığıdır.

Hükümsüz sayılma ise geçmişe yönelik bir içerik taşıyacaktır.

Yargılama giderleri ve avukatlık ücreti açısından ise dava Asliye Hukuk Mahkemesinde görülse bile Fikri ve Sınai Haklar Hukuk Mahkemesi sıfatıyla karar verileceği için;

Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen davalar da Mahkemece takdir edilecek karşı yan maktu avukatlık ücreti 2023 yılı için : 9.200,oo Tl’sı olarak belirlenmiştir.

Ancak İltibas nedeniyle markaların iptali hükümsüz sayılması ve sicilden terkini davalarında karşı yan maktu avukatlık ücreti ise : 15.000,oo Tl’sıdır.

Eğer davacı davacı bilerek ve iltibas oluşturmak amacıyla tescil yaptırmış olsaydı, o taktirde Avukatlık ücret tarifesinin kötü niyetli ve haksız dava açılmasında ücret başlığı uyarınca; davacı tarafın vekiliyle aralarında kararlaştırılan vekalet ücretinin tamamı veya bir kısmını ödemek zorunda kalabilecektir.

Bu varsayımla maktu ücret (2023 yılı için 15.000,oo Tl’sı) dışında, H….. Aş’nin dava açılması için kendi avukatına ödediği ücretin de davalı Ahmet’den tahsiline karar verilebilecektir.

İltibas nedeniyle markaların iptali hükümsüz sayılması ve sicilden terkini davalarının yukarda bahsedilecek sebeplerle dava şartı arabuluculuk kapsamına alınması daha uygun olacağı tarafımızca düşünülmektedir.

Ancak İltibas nedeniyle markaların iptali hükümsüz sayılması ve sicilden terkini davaları dava şartı (İçinde maddi ya da manevi tazminat talebi bulunmuyor ise) arabuluculuk kapsamında değildir. Burada dikkat edilmesi gereken içerisinde maddi ve manevi tazminat talebi bulunup bulunmadığı noktasıdır.

Ancak Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2019/4851 2020/2732 sayılı ilamında “TTK’nın 4. maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Somut olayda, 6100 sayılı HMK’nın 110. maddesiyle düzenleme altına alınan “davaların yığılması” durumu söz konusu olup, uyuşmazlık, marka hakkına dayalı olarak unvan terkini, markaya tecavüzün tespiti, meni ve tecavüz nedeniyle maddi ve manevi tazminat davalarını içermektedir. Konusu bir miktar paranın ödenmesi olan tazminat istemlerine ilişkin davalar arabuluculuğa tabi ise de, unvan terkinine, markaya tecavüzün tespiti ve menine ilişkin davalar, konusu bir miktar paranın ödenmesi olan bir alacak ya da tazminat davası olmadığından arabuluculuğa tabi değildir.” şeklinde görüş belirtmiştir.

(Arabuluculuk başvurusunun zorunlu olup olmadığına ilişkin güncel olarak bilgi alınması ve konun kesinlikle avukat yardımı ile birlikte değerlendirilmesi tavsiye edilir.)

Ancak bu husus İltibas nedeniyle markaların iptali hükümsüz sayılması ve sicilden terkini davasının ihtiyari arabuluculuğa tabi olmayacağı anlamına gelmemektedir.

Bu yazıya dayanılarak sorumluluk alınmayacağı verilen bilgilerin dava açılırken ve dava açılacağı sırada güncel hukuki mevzuat ile birlikte değerlendirilmesi gerektiği bu bilgilerin tamamına ilişkin sorumluluğu red ediyoruz.

Bir örnek üzerinden,

XXX Belediyesi tarafından bir ihale yapılmış, belediye tarafından yapılmış olan bu ihalenin de 12.03.2023 tarihinde Ekap üzerinden e-ihale olarak başlatılmıştır.

İhale yaklaşık maliyetinin de birim fiyat kullanılarak 12.03.2023 tarihinde ihale tarihi olarak 08.04.2023 saat 14:30′da yapılmasına karar verilmiştir.

İhale tarihinden en az 21 gün önce olmak üzere 18.03.2023 tarihinde Kamu ihale bülteninde, 19.03.2023 tarihinde ise buğday ununa ait ihalenin Ankara xxx Haber gazetesinde yayınlanmıştır.

İhale devam ederken xxx Belediyesi doğrudan temin usulü ile ihale tarihinden önce doğrudan temin yolu ile buğday ununu 22,50 Tl’sı birim fiyatla temin etmiştir. İhalenin bu tarihte iptali düşünülmüş, ancak ihale için ödenen Kamu İhale bülteni ve yerel gazete ücretleri de göz önünde bulundurularak ayrıca kamu yararı da göz önüne alınarak ihale sürecinin devamına karar verilmiştir.

08.04.2023 tarihinde gerçekleştirilen ihale de idareye sunulan en avantajlı birim fiyatı teklifi olan 28,30 Tl yaklaşık maliyetin altında olsa da doğrudan temin usulü ile gerçekleştirilen 22,50 Tl’sının üstünde olduğundan fiyat farkı nedeniyle 4734 sayılı kanunun “Bütün tekliflerin reddedilmesi ve ihalenin iptali” sebebi ile ihale iptal edilmiştir.

İhalenin İptal Kararı üzerine Kamu İhale Kurumu “Başvuruya konu ihalenin iptali kararının kurum görevi alanında bulunup bulunmadığının anlaşılabilmesi amacıyla ihalenin iptali kararı öncesinde idareye yapılmış herhangi bir şikayet başvurusu olup olmadığı konusunda kurumdan bilgi istenilmiş kurumun verdiği bilgi ve Ekap üzerinden yapılan sorgulama neticesinde ihalenin iptali işleminden önce idareye herhangi bir şikayet başvurusu olmadığı ve iptal kararının itirazen alınmadığı tespit edildiğinde başvuru konusu hususun kurumun görev alanında bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”

Peki bu kamu ihale kurum kararı doğru mudur ? İhale yapılmış teklif verilmiş olmasına rağmen xxx belediyesi kendiliğinden ihaleyi iptal edebilir mi ?

Yargıtay’a göre “Başka bir anlatımla, herhangi bir şikâyet ve itirazen şikâyet başvurusu olmaksızın ihalenin idarece re’sen iptal edilmesi durumunda, Kamu İhale Kurumu’nun inceleme görev ve yetkisi bulunmadığından, ihalenin iptaline ilişkin işleme karşı dava açma süresi içinde doğrudan yetkili idare mahkemesinde dava açılabilir.

Başka bir anlatımla bu durumda Kamu İhale Kurumuna başvuru yapılmayacak, Yetkili idare Mahkemesi’ne dava açılacaktır. Bir diğer anlatımla kamu ihale kurumu uyarınca yapılmış olan her ihalenin itirazının Kamu İhale Kurumuna yapılması hatalı olacaktır.

Konuyu anlatımı kolay olması açısından bir örnekle açıklamak gerekirse;

Akhisar ilçesinde bir eviniz var ve mesken olarak kiraya verdiniz.

Kira sözleşmesini (kira kontratını) ise 01.01.2022 tarihinde yaptınız.

Yukarıdaki örnekte verilen kira taahhütnamesi geçerlilik şartları şu şekildedir:

Kira taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Örneğin sözlü olarak 2023 ocak ayında evden çıkacağım, evi boşaltıp anahtarı size teslim edeceğim şeklindeki sözlü beyanların geçerliliği bulunmamaktadır. (TBK 352. Maddesine göre)

Tahliye tarihi belli olmalıdır. Yukarıda belirttiğimiz örnek üzerinden devam ederek, tahliye tarihi 01.01.2023 olabilir. Kiraya veren 01.01.2023 tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya vererek ya da dava açarak konutun boşaltılmasını sağlayabilir.

Tahliye taahhütnamesi tarihi kira başlangıç tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır. Örneğin sözleşme tarihi 01.01.2022, tahliye taahhütname tarihi de 01.01.2022 olursa geçersizdir. Taahhütname tarihi 01.01.2022 tarihinden sonraki bir tarih örneğin 02.02.2022 olmalıdır.

Kiracı evden nasıl çıkarılır ?

Genel olarak dava açma yerine daha hızlı olarak icra dairesine başvurma yolu kiraya veren tarafından seçilmektedir. İİK 372. maddesi çerçevesinde ev sahibi Akhisar icra dairesine başvurur. Akhisar icra dairesi de taşınmazı 15 gün içerisinde tahliye etmesi yönünde kiracıya muhtıra çıkartır.

Akhisar İcra müdürlüğünden gelen tahliye emrine karşı kiracı 7 gün içinde taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığı ya da kira sözleşmesinin uzatıldığına ilişkin olarak itirazda bulunabilir

İtiraz sonrasında durmuş olan icra takibinin devamı ve kiracının evden çıkarılabilmesi için, ev sahibinin Akhisar İcra Hukuk Mahkemesi ya da Akhisar Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açması gerekmektedir.

Kanuna ilişkin yönetmelik de 29.05.2019 tarihinde yayınlanmıştır.

MTS (Merkezi Takip Sistemi) Nedir ?

Avukatlar tarafından yürütülen abonelik sözleşmelerinden kaynaklanan icra takiplerinin, haciz aşamasına kadar olan işlemlerinin icra dairesine gidilmeden, UYAP ve PTT entegrasyonu ile oluşturulan bir sistem üzerinden sanal ortamda yürütülmesine imkan tanıyan bir takip prosedürüdür.

Genel olarak; telefon borcu, su borcu, cep telefonu hattı borcu, Dijital tv platformları ndan kaynaklanan borçlar, MTS sistemi üzerinden icra takibi olarak başlatılmaktadır.

Tüketici olarak, Mts İcra Takibi açıldığını nasıl öğrenebilirim ?

a) Vatandaş E-Devlet Sistemi üzerinden

b) Kendisine Postane tarafından gönderilmiş olan tebligat (ödeme ihtarı) eline ulaştığı zaman

Bu aşamada sistem ödeme ihtarına Türkiye genelinde geçerli olacak olan merkezi takip numarası verecektir.

Normalde E-devlet sistemi üzerinden açılmış olan diğer takiplerde Akhisar İcra Müdürlüğü 2019/xxx Akhisar İcra Müdürlüğü 2020/xxxx gibi numaralar verilirken, Mts takip sistemlerinde Türkiye genelinde geçerli olan takip numarası verilecektir.

MTS (Merkezi Takip Sistemi) icra takibi kendisine ulaştığında tüketici / borçlu ne yapabilir ?

Borçlu Ödeme yapmak isterse, takip masrafları da dahil olmak üzere güncel borç miktarını MTS’den kontrol ederek
PTT veya herhangi bir banka (internet) şubesinden MTS numarası ilişkilendirmek suretiyle borcunu yatırabilir.

Tüketici böyle bir borcu kabul etmez ise ; Borçlu itiraz etmek isterse, itiraz dilekçesini herhangi bir icra dairesine sunabileceği gibi (Akhisar İcra Müdürlüğü, Manisa İcra Müdürlüğü gibi) MTS üzerinden elektronik imza kullanarak veya kimlik tespiti yapılmak suretiyle herhangi bir PTT şubesine de itiraz edebilecektir.

Bu sayfada yer alan bilgiler tamamen fikir verme amaçlıdır, bağlayıcı değildir. Mevzuat ve içtihatların değişmeleri sonrasında bilgiler güncelliklerini yitirebilirler. Bu nedenle bu internet sayfasında yer alan bilgiler, dokümanlardaki eksiklikler ya da hatalar sonrasında bu bilgi ve evraklara dayanılarak yapılacak işlemlerden doğabilecek olan dolayı, doğrudan maddi / manevi zararlar ve masraflardan hiç bir şekilde sorumluluk kabul edilemez. En doğru bilgilere ulaşabilmek için lütfen tarafımızla iletişime geçerek, randevu alarak, en güncel bilgilere ulaşınız.

Büromuza gelerek ya da tanerbas@gmail.com mail adresi üzerinden mail gönderebilirsiniz.

İletişim bilgilerine bize ulaşın sayfası üzerinden görüntüleyebilirsiniz.

Genel olarak işe iade davası şartları

1- İş sözleşmesinin iş veren tarafından feshedilmiş olması

İkale sözleşmesi ==> İş sözleşmesindeki tarafların birbirleriyle uyuşan iradeleri ile anlaşarak her iki tarafça sona erdirilmesi durumudur. Kanunumuzda İkale sözleşmesi düzenlenmiyor, ancak Yargıtay uygulamaları ile hukukumuza girmiştir.

İkale Sözleşmesi ile işten ayrılan işçi; işe iade davası açabilir mi ?

Burada iş sözleşmesinin iş veren tarafından feshi değil, tarafların birbiri ile anlaşarak iş sözleşmesinin sona erdirilmesi söz konusu olacağından, işçinin bu davayı açamaması daha ağır basan bir düşünce olacaktır. Bunun İstisnası : İşçinin üzerinde ikale sözleşmesini imzalaması konusunda baskı oluşturulmasıdır.

İşçi aslında iş yerinde çalışmaya devam etmek ve çalışmak istemektedir; ancak İş veren işçiye “bak sen bu sözleşmeyi imzalamazsan seni işten ben çıkaracağım, tazminat da ödemeyeceğim, ancak bunu imzalarsan en azından tazminatlarını alacaksın diye baskı oluşturabilir,” Ya da ikale imzalanana kadar iş verence işçi üzerinde mobing uygulaması da söz konusu olabilir.

İşçi aslında işverenin gerçek amacının işverenin feshi olduğunu, sadece “işe iade davası açılmasına engel olmak için” ikalenin zorla imzalattırıldığını ispatlayabilirse bu şartlar altında davayı açabileceği görüşü ağır basacaktır.

Bunun ispatı kolay olmayacaktır. Aynı işverenin yakın zamanda bir çok kişinin ikale ile işten çıkarılması örneğin 10 yıldır çalışan bir işçinin kıdem ve ihbar tazminatı dışında başkaca hiç bir menfaat temin edilmeksizin ikale sözleşmesini imzalaması. İşçinin elinde bulunan baskıya ilişkin mesajlar ya da e-postalar, tanık anlatımları baskının ispatında kullanılabilecektir.

İstifa eden işçi,  işe iade davası açılabilir mi ?

İstifa işçinin tek taraflı olarak işverene artık çalışmaya devam etmeyeceğini açıklamasıdır. Bazen işe girerken iş veren tarafından işçiye daha işe girerken matbu istifa dilekçesini imzalattığı uygulamada görülmektedir. İşçi istifaya zorlanmışsa, zorla istifa ettirildiğini ispat edebilirse işe iade davasını açabilecektir. Örneğin istifaya rağmen kıdem ve ihbar tazminatının ödenmesi, istifaya rağmen çıkış kodunun farklı olarak bildirilmesi söz konusu olabiliyor. Çıkış kodu delil olarak görülebiliyor. İşçi istifa dilekçesinde neden istifa ettiğini yazmayabilir. … Tarihinde çalıştığım iş yerinden istifa ediyorum diye yazabilir. Ama bu istifanın arkasında olan ancak dilekçede yazmayan sebep, maaşının ödenmemesi olabilir. Yargıtay özellikle 5-10 sene çalışan işçinin istifasına şüpheli yaklaştığından dolayı işçinin sebep belirtmeden yaptığı istifaya ilişkin olarak istifanın arkasındaki sebep mahkeme tarafından dinlenebilecektir.

2- İşçinin o iş yerinde altı aylık kıdeminin bulunması ,

3- İş yerinin 30 veya daha fazla işçi çalıştırıyor olması

İşverenlikte  30 ve 30′un üzerindeki işçi çalışıyor olmalıdır.  30 İşçi şartını fesih tarihindeki işçi sayısına göre değerlendireceğiz  Yargıtay bu yönde düşünüyor. Peki kayıt dışı işçiler bunun kapsamına girer mi ? Muvazaalı olarak alt işverenin yanında çalışan işçiler de Asıl İşverenlikte çalışıyor sayılır. Çünkü bazen iş verenler sayı olarak 30 işçinin altında kalabilmek için yanında çalışan işçileri taşeron yanında çalışan işçiler olarak gösterebiliyorlar.

Şöyle de olabilir, 4 işçi işten çıkarılmış sayı 26′ya düşmüş olabilir. Ancak bu 4 işçi işe iade davası açmış olabilirler . Bu haliyle bakıldığında aslında toplam 30 işçi olacağını düşünebiliriz. Yargıtay 9 HD 2006, 2008 ve devamında bu durumda bekletici mesele yapılması gerektiğini kabul etmiştir.

Mevsimlik işçi ve kısmi süreli, belirli ve belirsiz süreli işçiler 30 işçiye dahildir. Ancak 4857 sayılı kanuna göre işçi olmayan stajyer ve çıraklar bu sayının içerisinde sayılamaz.

4- İşçinin işveren vekili statüsünde olmaması (ya da işletme müdürü pozisyonu)

5- İş verenin, işçinin iş akdini feshinin haksız olması gerekir.

Genel olarak iş verenler fesih sebebi olarak ” İsteksiz ve verimsiz çalıştığı, performasında düşüş olduğu, buna bağlı olarak diğer çalışma arkadaşlarına kötü örnek teşkil ettiği” gibi nedenlerle fesih etmektedirler. Ancak bu şekilde bir feshin geçerli olabilmesi için performans değerlendirme kriterleri önemlidir. İşçinin performansının değerlendirilmesi, gerekli ise performansının yükseltilmesi için kendisine eğitim verilmesi, öncesinde performansındaki düşüklük nedeniyle savunmasının alınması gerekliliği söz konusudur.

Yine işten çıkartılma nedeni, sektörel küçülme, ya da eleman işçi azaltılması ise, iş verenin fesihten sonra başka işçi alıp almadığı hususunda araştırma yapılacaktır. Ya da işçinin aynı iş yerinde farklı bir pozisyona kaydırılıp kaydırılamayacağı hususunun değerlendirilmesi gerekir.

Bu bağlamda fesihten önce aynı pozisyonda çalışan performansı daha düşük işçiler yerine işten çıkarılan işçinin neden tercih edildiği üzerinde durulacaktır.

Kanun gereği işçi sadece haksız olarak işten çıkartıldığını belirterek dava açacak, işveren haklı olduğunu ispat etmekle mükellef olacaktır.

Yapılan devamsızlıklar, iş yerine izinsiz olarak gitmemeler ile alınmış olan doktor raporlarının işe iade davasına etkisini, ihtimalleri avukat yardımıyla değerlendirilebilecektir. Çünkü Yargıtay 6 ay içerisinde 2 aydan fazla rapor almış olan işçinin iş yerinde çalışması ile işe iadesini uygun görmemiştir. Bu bağlamda Akhisar Organize Sanayi Bölgesindeki işletmeler aleyhinde açılacak davalar için avukat yardımından faydalanılması gereklidir.

İşe İade davası açan işçi davayı kazanması halinde ne kazanacaktır ?

4 Aylık boşta geçen süre ücreti , 4-8 ay arasında işe başlatmama tazminatı kendisine ödenecektir. (Eğer işçi işe başlatılmazsa)

İşe İade davası açma süresi nedir ?

Kanun gereği işe iade davası açmanın ön şartı arabuluculuk başvurusu yapmaktır. İşten çıkarılma tarihinden 1 Ay içersinde arabulucuya başvurma zorunluğu vardır. (Eski kanunda 1 aylık süre dava açma süresiydi, kanuni düzenleme ile arabulucuya başvuru süresi 1 ay olmuştur) Arabulucunun düzenlendiği son tutanak (Anlaşamama tutanağı) sonrasında işe iade davası açma süresi ise 14 Gündür. 

Sorumluluk Reddi :

Bu sayfada yer alan bilgiler tamamen fikir verme amaçlıdır, bağlayıcı değildir. Mevzuat ve içtihatların değişmeleri sonrasında bilgiler güncelliklerini yitirebilirler. Bu nedenle bu internet sayfasında yer alan bilgiler, dokümanlardaki eksiklikler ya da hatalar sonrasında bu bilgi ve evraklara dayanılarak yapılacak işlemlerden doğabilecek olan dolayı, doğrudan maddi / manevi zararlar ve masraflardan hiç bir şekilde sorumluluk kabul edilemez. En doğru bilgilere ulaşabilmek için lütfen tarafımızla iletişime geçerek, randevu alarak, en güncel bilgilere ulaşınız.

Genel olarak kira kontratları ile ilgili giderlere ilişkin sorumluluklar şu şekilde düzenlenmiştir:

lMADDE 302- Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

lMADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

lMADDE 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

lMADDE 320- Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.

lBu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

l2. Kiracı tarafından

lMADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.

lYenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

lKiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

İHTİYAÇ NEDENİYLE KİR SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ

lİHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE HAKKI KAPSAMININ GENİŞLETİLMESİ (MADDE 350- 351)

l ESKİ BORÇLAR KANUNUNDA KİRALAYANIN VEYA YENİ MALİKİN İHTİYAÇ NEDENİ İLE TAHLİYE HAKKI SADECE KENDİSİ, EŞİ VE ÇOCUKLARI İÇİN GEÇERLİ İDİ.

lYENİ BORÇLAR KANUNU İLE KİRALAYANIN VE YENİ MALİKİN, KENDİSİ, EŞİ, ALT SOYU VE ÜST SOYU İLE “BAKMAKLA YÜKÜMLÜ OLDUĞU KİŞİLER” İN İHTİYAÇLARI NEDENİ İLE DE TAHLİYE HAKKI GETİRİLDİ.

l İHTİYACIN ZORUNLU, SAMİMİ VE GERÇEK OLMASI GEREKMEKTEDİR.

l BÖYLECE, KARDEŞLER, DEDE, AMCA, HALA, TEYZE GİBİ AKRABALARIN İHTİYAÇLARI İÇİN DE KİRALAYAN TARAFINDAN KİRACININ TAHLİYE HAKKI YENİLİĞİ DÜZENLENMİŞTİR.

lBU HÜKÜM GEREK KONUT GEREK İSE DE İŞYERİ KİRALARI İÇİN 01.07.2012 TARİHİNDEN İTİBAREN YÜRÜRLÜKTEDİR.

KİRA ARTIŞ ORANLARI

lKİRA ARTIŞ ORANINDA ÜST SINIR (MADDE 344/I)

lKİRA ARTIŞ ORANINDA ESKİ BORÇLAR KANUNU’NDA BİR ÜST SINIR YOKTU. SÖZLEŞME SERBESTİSİ GEÇERLİ İDİ.

lYENİ BORÇLAR KANUNU, BU KONUDA YASAL BİR ÜST SINIR GETİRDİ.

lKİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİ ARTIŞI “ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİ” (ÜFE) ’Yİ GEÇMEYECEK ŞEKİLDE SINIRLANDIRILDI. · BU MADDE KONUTLAR İÇİN 01.07.2012 TARİHİNDEN İTİBAREN YÜRÜRLÜKTEDİR.

lBU MADDE UYGULAMASI İŞYERLERİ İÇİN 01.07.2020 TARİHİNE ERTELENMİŞTİR. İŞYERLERİ İÇİN ERTELEME TARİHİNE KADAR SÖZLEŞME SERBESTİSİ İLE KİRA ARTIŞI YAPILABİLECEKTİR. MEVCUT KİRA SÖZLEŞMELERİNİZDE ARTIŞ İLE İLGİLİ DÜZENLEMELER 2020 YE KADAR AYNEN UYGULANMAYA DEVAM EDECEKTİR.

Sorumluluk Reddi :

Bu sayfada yer alan bilgiler tamamen fikir verme amaçlıdır, bağlayıcı değildir. Mevzuat ve içtihatların değişmeleri sonrasında bilgiler güncelliklerini yitirebilirler. Bu nedenle bu internet sayfasında yer alan bilgiler, dokümanlardaki eksiklikler ya da hatalar sonrasında bu bilgi ve evraklara dayanılarak yapılacak işlemlerden doğabilecek olan dolayı, doğrudan maddi / manevi zararlar ve masraflardan hiç bir şekilde sorumluluk kabul edilemez. En doğru bilgilere ulaşabilmek için lütfen tarafımızla iletişime geçerek, randevu alarak, en güncel bilgilere ulaşınız.

A. GENEL OLARAK SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ

818 sayılı Borçlar kanununda 440 ile 409. Maddeler arasında düzenlenen ve tellallık sözleşmesi olarak bahsedilen bu sözleşme türü 6098 sayılı Borçlar Kanununda 520 -525. Maddeler arasında düzenlenmiş ve simsarlık sözleşmesi olarak adlandırılmıştır.
818 sayılı Borçlar Kanununda “Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tasavvut akdin icrasına müncer olunca tellal ücrete müstehak olur.” Şeklinde geçen bu hüküm 6098 sayılı Borçlar Kanununda 521. Madde de “simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır “ şeklinde değiştirilmiş ve daha anlaşılır bir dil kullanılmıştır.
6098 sayılı Borçlar Kanununun 520. Maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı şu şekilde yapılmıştır: “Simsarlık sözleşmesi simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir.”
Tanımda yer alan bu hüküm gerçekleşmesine aracılık edilen bu sözleşmenin kurulmuş olması gerektiğini ücret hakkının doğumu için gerekli gibi anlaşılmaktadır. Ancak 6098 sayılı Borçlar Kanunu 521. madde de aynı hükmün yinelenme şekli bu hükmün aksi kararlaştırılabilir olduğunu göstermektedir.[1]
Yani kural olarak simsarlık sözleşmesinde simsarın ücrete hak kazanabilmesi için simsarın yaptığı faaliyet sonucunda taraflar arasında bir sözleşme kurulması gerekmektedir. Ancak bu hüküm emredici olmadığından aksi kararlaştırılabilir. Şöyle ki, çoğu zaman yer gösterme sözleşmesi ile simsar ile müşteri bunun aksini sözleşmede kararlaştırıp sadece yer gösterme sonrası sözleşme bir şekilde kurulur ise simsar bu halde de ücretini isteyebilmektedir.[2]
Bunun dışında 6762 sayılı mülga TTK ticari işlerde simsarlığı düzenleyen hükümleri 6102 sayılı TTK da ele alınmadığından aracılık işleri ister tacirler ister tacir olmayanlar arasında akdedilsin 6098 sayılı Borçlar Kanunun yukarıda bahsettiğimiz 520 ile 525. Maddeleri arasında düzenlenen ilgili hükümleri uygulanacaktır. Ayrıca bu durum özel hüküm genel hüküm ikiliğini de ortan kaldırmıştır. [3]

Simsarlık Sözleşmesinin unsurları nelerdir?

Simsarlık sözleşmesinin doktrince kanundaki tanımdan yola çıkılarak 4 ana unsura ayrılmıştır.
1-Simsarlık sözleşmesinin tarafları(simsar ile iş sahibi)
2-Asıl sözleşmesinin kurulmasına ilişkin aracılık faaliyeti
3-Ücret
4-Tarafların anlaşması[4]

1-Simsarlık Sözleşmesinin Tarafları

Simsarlık sözleşmesinin tarafları simsar ve iş sahibidir. Simsar bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi veya sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi ücret karşılığında üstlenen kişidir. Böylece kanun simsarlığı iki ana çeşide ayırmaktadır: Fırsat gösterici simsar ve aracı simsar.[5]
Fırsat gösterici simsarda sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin temini anlaşılmalıdır. Yani bir fırsat söz konusu olması zorunludur.[6] Örneğin fırsat gösterici simsarın işyerini kiralık ya da satılık eşya sahibini göstermesi yeterli görülmektedir. Fırsat gösterici simsarın asıl sözleşmenin taraflarını buluşturma gibi bir borcu söz konusu değildir.[7]
Aracı simsarda ise tarafları bir araya getirip onların asıl sözleşme görüşmelerini itilmesi ve pazarlığa girişmelerinde rol üstlenilmesi ile uyuşmazlık noktalarının giderilmesinde arabuluculuk yapılması gibi aşamaları da kapsamına almaktadır.[8] Ancak uygulamada emlakçıların yaptığı fırsat gösterici simsar tanımına daha uygundur. Zira bir emlakçıya gittiğimizde emlakçı sadece taşınmazın özelliklerini gösterip, fiyatından ve özelliklerinden bahsetmektedir. Aracı simsarın yaptığı gibi emlakçılar, malikle iş sahibini buluşturma orta yolun bulunmasını sağlama, pazarlık gibi faaliyetlerde bulunmamaktadırlar.
İş sahibi birden fazla simsarla anlaşırsa ne olur?
Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça birden çok simsarın asıl sözleşmeye yönelik birbirlerinden ayrı ve bağımsız veya birlikte faaliyette bulunması, yani iş sahibinin birden fazla simsarla anlaşması mümkündür. Simsarların birbirinden ayrı ve bağımsız faaliyette bulunması halinde asıl sözleşmenin kurulması ile faaliyeti arasında nedensellik bağı bulunan simsarın ücrete hak kazanacağı kabul edilmektedir.[9]
Simsarlık sözleşmesinde simsar dışında sözleşmenin diğer tarafı da iş sahibidir. Yani kural olarak iş sahibi asıl sözleşme kurulduğunda simsara ücret ödeme borcu altına giren kimsedir. Tabi ki bu durum yukarıda da bahsettiğimiz gibi emredici bir hüküm olmadığı için aksi kararlaştırılabilir.

2-Asıl Sözleşmenin Kurulmasına İlişkin Aracılık Faaliyeti

Simsarın kurulması için aracılık faaliyetinde bulunduğu iş sahibi ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmeye asıl sözleşme denir. Asıl sözleşme uygulamada daha çok taşınmaz satış ve kira sözleşmesi olarak karşımıza çıkar. [10]
Yani simsar iş sahibi ve üçüncü kişi arasında kurulması planlanan sözleşmeye aracılık etme borcu altındadır ve bu asıl sözleşme kurulduğunda da iş sahibi ücret ödeme borcu altına girer.[11] Örneğin: Bir evin kiralanması için bir emlakçıya gittiğimizde emlakçı evi gösterip bir simsarın üstüne düşen görevi yerine getirdiğinde ve sonucunda da iş sahibi ile ev sahibi arasında kira sözleşmesi akdedildiğinde iş sahibi ücret ödeme borcu altına girer.

3-Ücret

Bir diğer ve en önemli unsurlardan biri de simsarlık sözleşmesinde ücrettir. Yani simsarlık sözleşmesi ivazlıdır. Simsarlık sözleşmesi açık ve örtülü olsun ücret unsurunu mutlaka içerir.
Simsarlık ücretinin talep hakkı simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla değil simsarlık faaliyeti sonucunda asıl sözleşmenin kurulmasıyla doğar.[12] Simsarın ücret alacağının doğumu için simsarlık faaliyetinin konusu asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik bağının bulunması gerekmektedir. Bu şartlar birlikte gerçekleşmeden kural olarak simsar ücrete hak kazanamaz.[13]
Yargıtay HGK, Esas 2009/3-392, Karar:2009/410 sayılı bir kararında simsarın ne zaman ücrete hak kazanacağı ile ilgili;
“ücret bu sözleşmenin zorunlu bir unsurudur. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin bir çeşidi olduğundan genel olarak vekillik sözleşmesi uygulanmaktadır. Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince tellal ücrete hak kazanır. Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa tellallık ücreti koşulun gerçekleşmesiyle ödenmesi gerekir. “
Bunun dışında eğer tellala ödenecek ücret sözleşmede kesin bir şekilde yer almamışsa (ya da belirlenebilir bir şekilde) bu takdirde o iş için var ise tarife böyle bir tarife yok ise mevcut mahalli teamüle göre ücretin kapsamı belirlenebilir. Yargıtay’ın kökleşmiş kararlarına göre tellallık sözleşmesine konu taşınmaz satışlarında eğer sözleşmede gösterilen bedel tapuda gösterilen bedelden daha yüksek ise bu takdirde tellallık ücretinin belirlenmesine esas oluşturmak üzere sözleşmede yazılı satış bedeline itibar edilmelidir. [14]

4-Tarafların Anlaşması

Simsarlık sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Yani tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla bu sözleşme kurulur. Gayrimenkul simsarlığı için ise ayrıca yazılı bir sözleşme yapılması şarttır. Zira bu durum ispat şartı değil geçerlilik şartıdır.

B. TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİ NEDİR? EMLAK KOMİSYONCULUĞU NEDİR?

Taşınmaz tellallığı sözleşmesi gelişen gayrimenkul sektörü ile birlikte artan ihtilaflar nedeniyle çok önemli bir yere gelmiştir. Çoğumuz bir taşınmaz satın alacağımızda ya da kiralayacağımızda malik ile direk görüşme yapmadan bir aracıya başvururuz. Zira o taşınmazla ilgili fiyat, cins, mevki vs. gibi konularda önceden bilgi alır malik ile karşılaşmadan önce ön hazırlık yaparız.
Uygulamada “emlak komisyoncusu” veya “emlak danışmanlığı” gibi kavramlarla ifade edilen ve bu sebeple komisyonculuk sözleşmesiyle karıştırılan bir sözleşme türüdür. Türk Borçlar Kanunun 520. Maddesinin son fıkrasında belirtilen “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Hükmü haricinde de kanunda taşınmaz simsarlığının tanımı ve unsurlarıyla ilgili herhangi bir açıklama bulunmamaktadır.[15]
Kanunda bir tanımı bulunmasa da uygulamaya baktığımız zaman taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin amacı simsarın bir taşınmaz üzerindeki ayni veya şahsi hakkın tesisini konu edinen bir asıl sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi veya sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi üstlenmesidir.[16]
Bunun dışında simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı Borçlar Kanunundaki genel hüküm gereği şekil serbestisi olan bir sözleşmedir. Ancak taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı şekil şartına bağlıdır. Burada kastedilen yazılı şekil adi yazılı şekil olup resmi yazılı şekil değildir.
Yargıtay da birçok kararında gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerektiğini vurgulamış. Ancak Yargıtay’ın bu tutumu iyi niyet ilkesi ile sınırlanmıştır. Zira bir kararında : “Davacı satıcı ve alıcı olan davalıların imzasını taşıyan … tarihli sözleşmeye dayanmıştır. Bu sözleşmede tellalın imzası yoktur. Tellallık sözleşmesinin hukuken geçerli olması için akdin yazılı şekilde yapılması geçerlilik ve sıhhat şartıdır. Yazılı şekilden maksat sözleşmenin mahiyet ve konusunu göstermeye yeterli olan ve borç altına giren imzalarının bulunması şarttır. Oysa sözleşme altında davacı tellalın imzası yoktur. Bu nedenle sözleşme geçersizdir. Ne var ki davalı M.Ş. davacının da iddia ettiği gibi davacıya 2.000.000 lira ücret ödediğini bildirmek suretiyle bu sözleşmeyi kısmen ifa ettiğini kabul etmiştir. Bu durumda sözleşmenin geçersizliğini iler sürmek İYİ NİYET KURALLARIYLA BAĞDAŞMAZ….”
Geçerlilik şekline tabi olan taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde uyulması gereken yazılı şekil; objektif ve sübjektif esaslı noktaları kapsamalıdır. Yargıtay bununla ilgili olarak bir kararında şöyle demektedir:
“Şekil sözleşmenin geçerlilik şartı olarak öngörüldüğü takdirde yazılı sözleşmenin tellallık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen belge ise “emlak gösterme belgesi” başlığını taşımakta sözleşme metninde ise yalnızca söz konusu taşınmazın gösterildiğinden ve ceza koşulundan söz edilmektedir. Tellal (simsar) ücret karşılığında bir akdin icrasına aracılık etmeyi üstlenir. Bu unsurları içermeyen “emlak gösterme belgesi” olarak düzenlenen yazılı belge tellallık sözleşmesi olarak geçerli sayılamaz.”[17]
Ayrıca Yargıtay, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde tarafların her ikisinin de imzasının bulunması gerektiğini aksi halde sözleşmenin geçerli olmayacağını da vurgulamaktadır.[18]

TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI

1-Simsarın Borçları
A-Simsarlık Faaliyetinde Bulunma Borcu

Simsarın asli borcu, sözleşmenin yapılmasına aracılık ederek, sözleşmenin kurulmasını sağlamaktır. TBK m. 520 f. 1 gereği bu borcu yerine getirmek üzere yaptığı simsarlık faaliyetinin türüne göre sözleşmenin karşı tarafını aramak, sözleşme taraflarını tanıştırmak ve sözleşmenin kurulmasına aracılık etmekle yükümlüdür. Bu borç asıl sözleşmenin kurulması fırsatını gösterme veya asıl sözleşme görüşmesi için aracılık etme borcudur.[19]
Simsarın fırsat göstermesi veya aracılığı sonucu sözleşme tahakkuk ederse simsarın bu borcu sona erecektir.
B-Simsarın Sadakat ve Özen Borcu
Türk Borçlar Kanunu 520/2 “simsarlık sözleşmesinde kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.” Hükmü gereğince simsarın sadakat ve özen borcu adeta bir vekil gibi olmalıdır.
Türk Borçlar Kanununda 506. Madde de düzenlenen vekâlet hükümlerine baktığımız zaman
“Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.”
“Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.”
Yani simsarda aynı vekil gibi iş sahibinin menfaatlerini koruyacak şekilde hareket edip işi icabı öğrendiği sırları saklayarak hem özen hem sadakat göstermelidir. Zira iş sahibi bu yüzden bir zarara uğrarsa simsar bu zararı karşılamakla yükümlüdür. Örneğin simsarın iş sahibinin ekonomik yönden zor durumda olduğu bilgisini taşınmazın alıcılarının yararlanmasına yönelik olarak sunması sadakat borcunun bir görünümü olarak sır saklama yükümlülüğüne aykırılık teşkil eder.[20] Bunun dışında konumuz gereği taşınmaz simsarlarının özen yükümlülüğündeki kıstas da basiretli bir simsardan beklenen bir özendir. Bu da somut olayın özelliğine göre şekillenecektir.

2-İş Sahibinin Borçları
Ücret ve Masrafları Ödeme Borcu

İş sahibi ne zaman ücret ödeme borcu altına girer?
TBK madde 520 ve devamı maddeler gereğince simsarlık sözleşmesi ivazlı olduğundan iş sahibinin ücret ödeme borcu da bulunmaktadır. Ücret yapılmadan alınan aracılık faaliyetlerinde adi vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
TBK madde 521 vd. gereğince simsarın verdiği bilgiler ve yaptığı aracılık sonucunda sözleşme kurulursa simsar, ücrete hak kazanır. Ancak ücreti hak etme zamanını düzenleyen bu hüküm yukarıda da açıkladığımız gibi emredici olmadığından aksi kararlaştırılabilir.
Simsarın ücret alacağının doğumu için simsarlık faaliyetinin konusu asıl sözleşmenin iş sahibinin isteğine uygun ve hukuken geçerli olarak kurulması ve asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik bağının bulunması gerekmektedir. Bu şartlar birlikte gerçekleşmezse simsar kural olarak ücrete hak kazanamaz.
Fırsat gösterici simsar ve aracı simsarda bu nedensellik farklı şekillerdedir. Örneğin fırsat gösterici simsarda bu nedensellik iş sahibine daha önce sahip olmadığı bilginin sağlanmasında mevcut iken, aracı simsarda üçüncü kişi ile iş sahibi arasında asıl sözleşmenin kurulmasına iten sebeplerden birine dahi simsarlık faaliyetinin yol açması durumunda simsar ücrete hak kazanabilir. [21]
Birden fazla simsar birbirlerinden ayrı ve bağımsız faaliyette bulunuyorsa asıl sözleşmenin kurulması ile faaliyeti arasında nedensellik bağı bulunan simsarın ücrete hak kazanacağı kabul edililir.[22]
Yargıtay’ın 2012/11429 Esas 2012/14562 Karar numaralı kararında da bu konuya değinilmiş ve “…davacı, yaptığı hazırlık ile taşınmaz maliki davalı ile alıcıyı bir araya getirip anlaştırdığını ve bunun sonucu olarak sözleşmenin yapıldığını kanıtlayamamıştır. Davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.” yani yapılan hazırlık ile asıl sözleşme arasında uygun illiyet bağının kanıtlanması ücreti hak etmek için gereklidir.
Yargıtay 2010/19951 esas 2011/598 Karar sayılı başka bir kararında da “sözleşmenin kurulmuş olması ücrete hak kazanabilmesi için tek başına yeterli değildir. Tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu taşınmaz maliki ile alıcıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir.”
Bunun dışında salt yer göstermeye dayalı tellallık ücreti istenmesi de mümkün değildir. Taşınmazını satan kayıt malikinin alım satıma aracılık etmesi konusunda emlakçıyı yetkilendirdiğine dair bir delil de dosyada mutlak surette yer almalıdır. Yoksa tellallık hizmeti adı altında bir ücret talebi kabul edilemez.[23]
Masrafları ödeme borcu ile ilgili olarak ise TBK 521’ e baktığımız zaman “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.” Masraf ödeneceği sözleşmede kararlaştırılmamışsa iş sahibinin masraf ödeme borcundan söz edilemez. [24]
Simsar aracılık faaliyetinin gereği gibi ifasına yönelik yapmış olduğu objektif olarak zorunlu giderleri iş sahibinden talep edebilir. (TBK 510 f.1)

TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Türk Borçlar Kanununda simsarlık sözleşmesinin sona ermesiyle ilgili özel bir düzenleme bulunmadığından yukarıda bahsettiğimiz gibi yine vekâlete ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır.
Yani simsarlık sözleşmesi simsarın işi görmesiyle sona erer. Ayrıca simsarın ölümü ehliyetini kaybetmesi iflas etmesi durumları da simsarlık sözleşmesini sona erdirir. Bunun dışında simsar eğer simsarlık faaliyetine zamansal bir sınır getirmişse bu sürenin dolmasıyla da sona erer.
Yine simsar ve iş sahibi her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf zararları gidermekle yükümlü olur.

ZAMANAŞIMI

TBK madde 147/5 e göre “ ticari simsarlık ücret alacağı dışında simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar” yönünden 5 yıllık zamanaşımı öngörülmüş. 6762 sayılı mülga ticaret kanununda ise ticari simsarlık sözleşmesine ilişkin 1 yıllık daha kısa zamanaşımı süresi öngörülmüştür[25]. Ancak 3102 sayılı TTK da böyle bir hükme yer verilmemiştir. Yani uygulamada ticari tellallık ile ilgili bir kanun boşluğu oluşmuştur.
Bu durumda ticari tellallıkta ücret alacağı zamanaşımı TBK 146’ya göre “kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak 10 yıllık zamanaşımına tabiidir.” Hükmü gereği 10 yıllık zamanaşımı uygulanacaktır. [26]

TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN (6502 SAYILI) SONRASINDA TAŞINMAZ SİMSARLIĞI

Bu yasal değişiklik sonrasında yer gösterme sözleşmesinde yer alan hükümler öncelikle Türk Borçlar Kanununda yer alan ve 1 Temmuz 2012 de yürürlüğe giren genel işlem koşullarının denetimine ilişkin TBK m. 20-25 hükümleridir.
Genel işlem koşulları bir sözleşme yapılırken düzenleyenin ilerde çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla önceden tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. Ayrıca aynı amaçla düzenlenen sözleşmelerin metinlerinin özdeş olmaması bu sözleşmelerin içerdiği hükümlerin genel işlem koşulu sayılmasını engellemez.
Genel işlem koşullarını içeren sözleşmeye veya ayrı bir sözleşmeye konulan bu koşulların her birinin tartışılarak kabul edildiğine ilişkin kayıtlar onları genel işlem koşulu olmaktan çıkarmaz.
Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşme kapsamına girmesi sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlanmasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır. Aksi takdirde genel işlem koşulları yazılmamış sayılır.
Yukarıda açıklamalar ışığında baktığımız zaman emlakçı ile tüketici arasında “yer gösterme sözleşmesi” başlığı altında imzalanan bu sözleşmeyi genel işlem koşulu saymak mümkündür. Zira bu sözleşmeler ilgili oda tarafından önceden hazırlanan matbu sözleşmeler olup taraflar arasında bir pazarlık imkânı ve hükümlerin tartışılarak yazılması mümkün değildir. Müşterinin bu yer gösterme sözleşmesine etki etme imkânı neredeyse hiç yoktur.
İşte bu halde emlakçıların hazırladığı bu sözleşmede Genel İşlem koşulu metni var kabul edilir ve TBK 20-25 hükümleri uygulanır. [27]

SONUÇ

Çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelmeyen kimseleri bir araya getirip aracılık yapan kimselere simsar denir. Pozitif hukukumuza simsarlık 818 sayılı Borçlar Kanunuyla mehaz İsviçre borçlar kanunundan gelmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunuyla da 520 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Bunun dışında 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununda düzenlenen ticari işler tellallığına ilişkin hükümlere 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununda yer verilmemiştir. Bu yüzden aracılık ister tacirler ister tacir olmayanlar arasında akdedilsin Türk Borçlar Kanunun simsarlık sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır.
Simsarlık fırsat gösterici simsar ve aracı simsar olmak üzere kanundaki tanıma binaen doktrince ve Yargıtay kararlarıyla ikiye ayrılmıştır. Sadece sözleşme kurulması fırsatını gösterme simsarlığı sözleşme kurulmasına aracılık etme simsarlığına nazaran daha dar kapsamlıdır.
Simsarlık sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Bu yüzden simsarlık sözleşmesi adeta kapsamı sınırlandırılmış bir vekâlet sözleşmesidir. Simsarda bu yüzden faaliyeti sırasında bir vekil gibi davranmalıdır. Özellikle sadakat ve özen yükümlülüğü gibi durumlarda vekilden beklenen sadakat ve özeni göstermelidir.
Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça birden çok simsarın asıl sözleşmeye yönelik olarak birbirlerinden ayrı ve bağımsız veya birlikte faaliyette bulunması mümkündür. Simsarların birbirlerinden ayrı ve bağımsız faaliyette bulunması halinde asıl sözleşmenin kuruması ile faaliyeti arasında nedensellik bağı bulunan simsar ücrete hak kazanır.
İş sahibi de simsarlık sözleşmesi gereği kural olarak kendisi ile mal sahibi arasında kira ya da satış sözleşmesi kurulduğunda ücret ödeme borcu altına girer. Ancak bu hüküm emredici değildir bu yüzden aksi kararlaştırılabilir. Zira simsarın faaliyeti asıl sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderlerin ödeneceği kararlaştırılmışsa giderler ödenir.
Simsarlık sözleşmesi genel kural gereği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Ancak taşınmaz simsarlığı yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli sayılmaz. Hazırlanan sözleşme simsarlık sözleşmesinin objektif ve sübjektif esaslı noktalarını kapsamalıdır zira Yargıtay bu şekilde sözleşmeyi geçerli saymamaktadır.
Genelde emlakçılar tarafından “emlak gösterme belgesi” adı altında matbu olarak düzenlenen bu sözleşme yeni Türk Borçlar Kanunuyla yürürlüğe gire Genel İşlem Koşulları olarak adlandırılmaktadır. Zira iş sahibi bu sözleşmeyi imzalamak zorunda kalıp emlakçıyla hükümler hakkında herhangi bir tartışma, ortak bir iradeyle hükümleri belirleme gibi bir imkânı bulunmamaktadır. Ayrıca iş sahibinin “emlak gösterme belgesini” imzalamaması durumda da taşınmazı görme imkânı bulunmamaktadır.
Bunun dışında simsar aracılık hizmetini yerine getirirken adeta bir vekil gibi davranmalıdır. Zira yukarıda da bahsettiğimiz gibi simsarlık sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde vekâlet hükümleri uygulanır. Bu durumda da simsar borcun ifası sırasında bir vekil gibi sadakat ve özen göstermelidir. İşinden kaynaklanan öğrendiği sırları saklamalı 3.kişilerle paylaşmamalıdır. Yoksa iş sahibi bu yüzden bir zarara uğrarsa, simsar bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Ancak uygulamada özellikle taşınmaz simsarlığında emlakçılar sadece taşınmazı gezdirip özelliklerini söylemekle yetiniyorlar. Sırf bu yüzden de ücret talep ediyorlar. İşte taşınmaz simsarlığı ile ilgili uyuşmazlıklarda genelde bu durumdan çıkıyor.
Simsarlık sözleşmesiyle ilgili ücret alacağı TBK düzenlenen hükme göre ticari işlerle ilgili tellallık hariç, 5 yıllık zamanaşımı öngörülmüştür. Eski Türk ticaret Kanununda ticari tellallık 1 yıllık zamanaşımı öngörülmüşken yeni Ticaret Kanununda bununla ilgili bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda ticari tellalla ilgili özel bir düzenleme bulunmadığından genel zamanaşımı olan 10 yıllık zamanaşımı uygulanmalıdır.
Son olarak simsarlık sözleşmesi simsarın işi görmesiyle sona erer. Ayrıca simsarın ölümü ehliyetini kaybetmesi iflas etmesi durumları da simsarlık sözleşmesini sona erdirir. Bunun dışında simsar eğer simsarlık faaliyetine zamansal bir sınır getirmişse bu sürenin dolmasıyla da sona erer.

Sorumluluk Reddi :

Bu sayfada yer alan bilgiler tamamen fikir verme amaçlıdır, bağlayıcı değildir. Mevzuat ve içtihatların değişmeleri sonrasında bilgiler güncelliklerini yitirebilirler. Bu nedenle bu internet sayfasında yer alan bilgiler, dokümanlardaki eksiklikler ya da hatalar sonrasında bu bilgi ve evraklara dayanılarak yapılacak işlemlerden doğabilecek olan dolayı, doğrudan maddi / manevi zararlar ve masraflardan hiç bir şekilde sorumluluk kabul edilemez. En doğru bilgilere ulaşabilmek için lütfen tarafımızla iletişime geçerek, randevu alarak, en güncel bilgilere ulaşınız.