TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMELERİ VE EMLAK KOMİSYONCULUĞU

A. GENEL OLARAK SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ

818 sayılı Borçlar kanununda 440 ile 409. Maddeler arasında düzenlenen ve tellallık sözleşmesi olarak bahsedilen bu sözleşme türü 6098 sayılı Borçlar Kanununda 520 -525. Maddeler arasında düzenlenmiş ve simsarlık sözleşmesi olarak adlandırılmıştır.
818 sayılı Borçlar Kanununda “Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tasavvut akdin icrasına müncer olunca tellal ücrete müstehak olur.” Şeklinde geçen bu hüküm 6098 sayılı Borçlar Kanununda 521. Madde de “simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır “ şeklinde değiştirilmiş ve daha anlaşılır bir dil kullanılmıştır.
6098 sayılı Borçlar Kanununun 520. Maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı şu şekilde yapılmıştır: “Simsarlık sözleşmesi simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir.”
Tanımda yer alan bu hüküm gerçekleşmesine aracılık edilen bu sözleşmenin kurulmuş olması gerektiğini ücret hakkının doğumu için gerekli gibi anlaşılmaktadır. Ancak 6098 sayılı Borçlar Kanunu 521. madde de aynı hükmün yinelenme şekli bu hükmün aksi kararlaştırılabilir olduğunu göstermektedir.[1]
Yani kural olarak simsarlık sözleşmesinde simsarın ücrete hak kazanabilmesi için simsarın yaptığı faaliyet sonucunda taraflar arasında bir sözleşme kurulması gerekmektedir. Ancak bu hüküm emredici olmadığından aksi kararlaştırılabilir. Şöyle ki, çoğu zaman yer gösterme sözleşmesi ile simsar ile müşteri bunun aksini sözleşmede kararlaştırıp sadece yer gösterme sonrası sözleşme bir şekilde kurulur ise simsar bu halde de ücretini isteyebilmektedir.[2]
Bunun dışında 6762 sayılı mülga TTK ticari işlerde simsarlığı düzenleyen hükümleri 6102 sayılı TTK da ele alınmadığından aracılık işleri ister tacirler ister tacir olmayanlar arasında akdedilsin 6098 sayılı Borçlar Kanunun yukarıda bahsettiğimiz 520 ile 525. Maddeleri arasında düzenlenen ilgili hükümleri uygulanacaktır. Ayrıca bu durum özel hüküm genel hüküm ikiliğini de ortan kaldırmıştır. [3]

Simsarlık Sözleşmesinin unsurları nelerdir?

Simsarlık sözleşmesinin doktrince kanundaki tanımdan yola çıkılarak 4 ana unsura ayrılmıştır.
1-Simsarlık sözleşmesinin tarafları(simsar ile iş sahibi)
2-Asıl sözleşmesinin kurulmasına ilişkin aracılık faaliyeti
3-Ücret
4-Tarafların anlaşması[4]

1-Simsarlık Sözleşmesinin Tarafları

Simsarlık sözleşmesinin tarafları simsar ve iş sahibidir. Simsar bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi veya sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi ücret karşılığında üstlenen kişidir. Böylece kanun simsarlığı iki ana çeşide ayırmaktadır: Fırsat gösterici simsar ve aracı simsar.[5]
Fırsat gösterici simsarda sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin temini anlaşılmalıdır. Yani bir fırsat söz konusu olması zorunludur.[6] Örneğin fırsat gösterici simsarın işyerini kiralık ya da satılık eşya sahibini göstermesi yeterli görülmektedir. Fırsat gösterici simsarın asıl sözleşmenin taraflarını buluşturma gibi bir borcu söz konusu değildir.[7]
Aracı simsarda ise tarafları bir araya getirip onların asıl sözleşme görüşmelerini itilmesi ve pazarlığa girişmelerinde rol üstlenilmesi ile uyuşmazlık noktalarının giderilmesinde arabuluculuk yapılması gibi aşamaları da kapsamına almaktadır.[8] Ancak uygulamada emlakçıların yaptığı fırsat gösterici simsar tanımına daha uygundur. Zira bir emlakçıya gittiğimizde emlakçı sadece taşınmazın özelliklerini gösterip, fiyatından ve özelliklerinden bahsetmektedir. Aracı simsarın yaptığı gibi emlakçılar, malikle iş sahibini buluşturma orta yolun bulunmasını sağlama, pazarlık gibi faaliyetlerde bulunmamaktadırlar.
İş sahibi birden fazla simsarla anlaşırsa ne olur?
Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça birden çok simsarın asıl sözleşmeye yönelik birbirlerinden ayrı ve bağımsız veya birlikte faaliyette bulunması, yani iş sahibinin birden fazla simsarla anlaşması mümkündür. Simsarların birbirinden ayrı ve bağımsız faaliyette bulunması halinde asıl sözleşmenin kurulması ile faaliyeti arasında nedensellik bağı bulunan simsarın ücrete hak kazanacağı kabul edilmektedir.[9]
Simsarlık sözleşmesinde simsar dışında sözleşmenin diğer tarafı da iş sahibidir. Yani kural olarak iş sahibi asıl sözleşme kurulduğunda simsara ücret ödeme borcu altına giren kimsedir. Tabi ki bu durum yukarıda da bahsettiğimiz gibi emredici bir hüküm olmadığı için aksi kararlaştırılabilir.

2-Asıl Sözleşmenin Kurulmasına İlişkin Aracılık Faaliyeti

Simsarın kurulması için aracılık faaliyetinde bulunduğu iş sahibi ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmeye asıl sözleşme denir. Asıl sözleşme uygulamada daha çok taşınmaz satış ve kira sözleşmesi olarak karşımıza çıkar. [10]
Yani simsar iş sahibi ve üçüncü kişi arasında kurulması planlanan sözleşmeye aracılık etme borcu altındadır ve bu asıl sözleşme kurulduğunda da iş sahibi ücret ödeme borcu altına girer.[11] Örneğin: Bir evin kiralanması için bir emlakçıya gittiğimizde emlakçı evi gösterip bir simsarın üstüne düşen görevi yerine getirdiğinde ve sonucunda da iş sahibi ile ev sahibi arasında kira sözleşmesi akdedildiğinde iş sahibi ücret ödeme borcu altına girer.

3-Ücret

Bir diğer ve en önemli unsurlardan biri de simsarlık sözleşmesinde ücrettir. Yani simsarlık sözleşmesi ivazlıdır. Simsarlık sözleşmesi açık ve örtülü olsun ücret unsurunu mutlaka içerir.
Simsarlık ücretinin talep hakkı simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla değil simsarlık faaliyeti sonucunda asıl sözleşmenin kurulmasıyla doğar.[12] Simsarın ücret alacağının doğumu için simsarlık faaliyetinin konusu asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik bağının bulunması gerekmektedir. Bu şartlar birlikte gerçekleşmeden kural olarak simsar ücrete hak kazanamaz.[13]
Yargıtay HGK, Esas 2009/3-392, Karar:2009/410 sayılı bir kararında simsarın ne zaman ücrete hak kazanacağı ile ilgili;
“ücret bu sözleşmenin zorunlu bir unsurudur. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin bir çeşidi olduğundan genel olarak vekillik sözleşmesi uygulanmaktadır. Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince tellal ücrete hak kazanır. Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa tellallık ücreti koşulun gerçekleşmesiyle ödenmesi gerekir. “
Bunun dışında eğer tellala ödenecek ücret sözleşmede kesin bir şekilde yer almamışsa (ya da belirlenebilir bir şekilde) bu takdirde o iş için var ise tarife böyle bir tarife yok ise mevcut mahalli teamüle göre ücretin kapsamı belirlenebilir. Yargıtay’ın kökleşmiş kararlarına göre tellallık sözleşmesine konu taşınmaz satışlarında eğer sözleşmede gösterilen bedel tapuda gösterilen bedelden daha yüksek ise bu takdirde tellallık ücretinin belirlenmesine esas oluşturmak üzere sözleşmede yazılı satış bedeline itibar edilmelidir. [14]

4-Tarafların Anlaşması

Simsarlık sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Yani tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla bu sözleşme kurulur. Gayrimenkul simsarlığı için ise ayrıca yazılı bir sözleşme yapılması şarttır. Zira bu durum ispat şartı değil geçerlilik şartıdır.

B. TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİ NEDİR? EMLAK KOMİSYONCULUĞU NEDİR?

Taşınmaz tellallığı sözleşmesi gelişen gayrimenkul sektörü ile birlikte artan ihtilaflar nedeniyle çok önemli bir yere gelmiştir. Çoğumuz bir taşınmaz satın alacağımızda ya da kiralayacağımızda malik ile direk görüşme yapmadan bir aracıya başvururuz. Zira o taşınmazla ilgili fiyat, cins, mevki vs. gibi konularda önceden bilgi alır malik ile karşılaşmadan önce ön hazırlık yaparız.
Uygulamada “emlak komisyoncusu” veya “emlak danışmanlığı” gibi kavramlarla ifade edilen ve bu sebeple komisyonculuk sözleşmesiyle karıştırılan bir sözleşme türüdür. Türk Borçlar Kanunun 520. Maddesinin son fıkrasında belirtilen “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Hükmü haricinde de kanunda taşınmaz simsarlığının tanımı ve unsurlarıyla ilgili herhangi bir açıklama bulunmamaktadır.[15]
Kanunda bir tanımı bulunmasa da uygulamaya baktığımız zaman taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin amacı simsarın bir taşınmaz üzerindeki ayni veya şahsi hakkın tesisini konu edinen bir asıl sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi veya sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi üstlenmesidir.[16]
Bunun dışında simsarlık sözleşmesi 6098 sayılı Borçlar Kanunundaki genel hüküm gereği şekil serbestisi olan bir sözleşmedir. Ancak taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı şekil şartına bağlıdır. Burada kastedilen yazılı şekil adi yazılı şekil olup resmi yazılı şekil değildir.
Yargıtay da birçok kararında gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerektiğini vurgulamış. Ancak Yargıtay’ın bu tutumu iyi niyet ilkesi ile sınırlanmıştır. Zira bir kararında : “Davacı satıcı ve alıcı olan davalıların imzasını taşıyan … tarihli sözleşmeye dayanmıştır. Bu sözleşmede tellalın imzası yoktur. Tellallık sözleşmesinin hukuken geçerli olması için akdin yazılı şekilde yapılması geçerlilik ve sıhhat şartıdır. Yazılı şekilden maksat sözleşmenin mahiyet ve konusunu göstermeye yeterli olan ve borç altına giren imzalarının bulunması şarttır. Oysa sözleşme altında davacı tellalın imzası yoktur. Bu nedenle sözleşme geçersizdir. Ne var ki davalı M.Ş. davacının da iddia ettiği gibi davacıya 2.000.000 lira ücret ödediğini bildirmek suretiyle bu sözleşmeyi kısmen ifa ettiğini kabul etmiştir. Bu durumda sözleşmenin geçersizliğini iler sürmek İYİ NİYET KURALLARIYLA BAĞDAŞMAZ….”
Geçerlilik şekline tabi olan taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde uyulması gereken yazılı şekil; objektif ve sübjektif esaslı noktaları kapsamalıdır. Yargıtay bununla ilgili olarak bir kararında şöyle demektedir:
“Şekil sözleşmenin geçerlilik şartı olarak öngörüldüğü takdirde yazılı sözleşmenin tellallık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen belge ise “emlak gösterme belgesi” başlığını taşımakta sözleşme metninde ise yalnızca söz konusu taşınmazın gösterildiğinden ve ceza koşulundan söz edilmektedir. Tellal (simsar) ücret karşılığında bir akdin icrasına aracılık etmeyi üstlenir. Bu unsurları içermeyen “emlak gösterme belgesi” olarak düzenlenen yazılı belge tellallık sözleşmesi olarak geçerli sayılamaz.”[17]
Ayrıca Yargıtay, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde tarafların her ikisinin de imzasının bulunması gerektiğini aksi halde sözleşmenin geçerli olmayacağını da vurgulamaktadır.[18]

TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI

1-Simsarın Borçları
A-Simsarlık Faaliyetinde Bulunma Borcu

Simsarın asli borcu, sözleşmenin yapılmasına aracılık ederek, sözleşmenin kurulmasını sağlamaktır. TBK m. 520 f. 1 gereği bu borcu yerine getirmek üzere yaptığı simsarlık faaliyetinin türüne göre sözleşmenin karşı tarafını aramak, sözleşme taraflarını tanıştırmak ve sözleşmenin kurulmasına aracılık etmekle yükümlüdür. Bu borç asıl sözleşmenin kurulması fırsatını gösterme veya asıl sözleşme görüşmesi için aracılık etme borcudur.[19]
Simsarın fırsat göstermesi veya aracılığı sonucu sözleşme tahakkuk ederse simsarın bu borcu sona erecektir.
B-Simsarın Sadakat ve Özen Borcu
Türk Borçlar Kanunu 520/2 “simsarlık sözleşmesinde kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.” Hükmü gereğince simsarın sadakat ve özen borcu adeta bir vekil gibi olmalıdır.
Türk Borçlar Kanununda 506. Madde de düzenlenen vekâlet hükümlerine baktığımız zaman
“Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.”
“Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.”
Yani simsarda aynı vekil gibi iş sahibinin menfaatlerini koruyacak şekilde hareket edip işi icabı öğrendiği sırları saklayarak hem özen hem sadakat göstermelidir. Zira iş sahibi bu yüzden bir zarara uğrarsa simsar bu zararı karşılamakla yükümlüdür. Örneğin simsarın iş sahibinin ekonomik yönden zor durumda olduğu bilgisini taşınmazın alıcılarının yararlanmasına yönelik olarak sunması sadakat borcunun bir görünümü olarak sır saklama yükümlülüğüne aykırılık teşkil eder.[20] Bunun dışında konumuz gereği taşınmaz simsarlarının özen yükümlülüğündeki kıstas da basiretli bir simsardan beklenen bir özendir. Bu da somut olayın özelliğine göre şekillenecektir.

2-İş Sahibinin Borçları
Ücret ve Masrafları Ödeme Borcu

İş sahibi ne zaman ücret ödeme borcu altına girer?
TBK madde 520 ve devamı maddeler gereğince simsarlık sözleşmesi ivazlı olduğundan iş sahibinin ücret ödeme borcu da bulunmaktadır. Ücret yapılmadan alınan aracılık faaliyetlerinde adi vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
TBK madde 521 vd. gereğince simsarın verdiği bilgiler ve yaptığı aracılık sonucunda sözleşme kurulursa simsar, ücrete hak kazanır. Ancak ücreti hak etme zamanını düzenleyen bu hüküm yukarıda da açıkladığımız gibi emredici olmadığından aksi kararlaştırılabilir.
Simsarın ücret alacağının doğumu için simsarlık faaliyetinin konusu asıl sözleşmenin iş sahibinin isteğine uygun ve hukuken geçerli olarak kurulması ve asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik bağının bulunması gerekmektedir. Bu şartlar birlikte gerçekleşmezse simsar kural olarak ücrete hak kazanamaz.
Fırsat gösterici simsar ve aracı simsarda bu nedensellik farklı şekillerdedir. Örneğin fırsat gösterici simsarda bu nedensellik iş sahibine daha önce sahip olmadığı bilginin sağlanmasında mevcut iken, aracı simsarda üçüncü kişi ile iş sahibi arasında asıl sözleşmenin kurulmasına iten sebeplerden birine dahi simsarlık faaliyetinin yol açması durumunda simsar ücrete hak kazanabilir. [21]
Birden fazla simsar birbirlerinden ayrı ve bağımsız faaliyette bulunuyorsa asıl sözleşmenin kurulması ile faaliyeti arasında nedensellik bağı bulunan simsarın ücrete hak kazanacağı kabul edililir.[22]
Yargıtay’ın 2012/11429 Esas 2012/14562 Karar numaralı kararında da bu konuya değinilmiş ve “…davacı, yaptığı hazırlık ile taşınmaz maliki davalı ile alıcıyı bir araya getirip anlaştırdığını ve bunun sonucu olarak sözleşmenin yapıldığını kanıtlayamamıştır. Davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.” yani yapılan hazırlık ile asıl sözleşme arasında uygun illiyet bağının kanıtlanması ücreti hak etmek için gereklidir.
Yargıtay 2010/19951 esas 2011/598 Karar sayılı başka bir kararında da “sözleşmenin kurulmuş olması ücrete hak kazanabilmesi için tek başına yeterli değildir. Tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu taşınmaz maliki ile alıcıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir.”
Bunun dışında salt yer göstermeye dayalı tellallık ücreti istenmesi de mümkün değildir. Taşınmazını satan kayıt malikinin alım satıma aracılık etmesi konusunda emlakçıyı yetkilendirdiğine dair bir delil de dosyada mutlak surette yer almalıdır. Yoksa tellallık hizmeti adı altında bir ücret talebi kabul edilemez.[23]
Masrafları ödeme borcu ile ilgili olarak ise TBK 521’ e baktığımız zaman “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.” Masraf ödeneceği sözleşmede kararlaştırılmamışsa iş sahibinin masraf ödeme borcundan söz edilemez. [24]
Simsar aracılık faaliyetinin gereği gibi ifasına yönelik yapmış olduğu objektif olarak zorunlu giderleri iş sahibinden talep edebilir. (TBK 510 f.1)

TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Türk Borçlar Kanununda simsarlık sözleşmesinin sona ermesiyle ilgili özel bir düzenleme bulunmadığından yukarıda bahsettiğimiz gibi yine vekâlete ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır.
Yani simsarlık sözleşmesi simsarın işi görmesiyle sona erer. Ayrıca simsarın ölümü ehliyetini kaybetmesi iflas etmesi durumları da simsarlık sözleşmesini sona erdirir. Bunun dışında simsar eğer simsarlık faaliyetine zamansal bir sınır getirmişse bu sürenin dolmasıyla da sona erer.
Yine simsar ve iş sahibi her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf zararları gidermekle yükümlü olur.

ZAMANAŞIMI

TBK madde 147/5 e göre “ ticari simsarlık ücret alacağı dışında simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar” yönünden 5 yıllık zamanaşımı öngörülmüş. 6762 sayılı mülga ticaret kanununda ise ticari simsarlık sözleşmesine ilişkin 1 yıllık daha kısa zamanaşımı süresi öngörülmüştür[25]. Ancak 3102 sayılı TTK da böyle bir hükme yer verilmemiştir. Yani uygulamada ticari tellallık ile ilgili bir kanun boşluğu oluşmuştur.
Bu durumda ticari tellallıkta ücret alacağı zamanaşımı TBK 146’ya göre “kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak 10 yıllık zamanaşımına tabiidir.” Hükmü gereği 10 yıllık zamanaşımı uygulanacaktır. [26]

TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUN (6502 SAYILI) SONRASINDA TAŞINMAZ SİMSARLIĞI

Bu yasal değişiklik sonrasında yer gösterme sözleşmesinde yer alan hükümler öncelikle Türk Borçlar Kanununda yer alan ve 1 Temmuz 2012 de yürürlüğe giren genel işlem koşullarının denetimine ilişkin TBK m. 20-25 hükümleridir.
Genel işlem koşulları bir sözleşme yapılırken düzenleyenin ilerde çok sayıdaki benzer sözleşmede kullanmak amacıyla önceden tek başına hazırlayarak karşı tarafa sunduğu sözleşme hükümleridir. Ayrıca aynı amaçla düzenlenen sözleşmelerin metinlerinin özdeş olmaması bu sözleşmelerin içerdiği hükümlerin genel işlem koşulu sayılmasını engellemez.
Genel işlem koşullarını içeren sözleşmeye veya ayrı bir sözleşmeye konulan bu koşulların her birinin tartışılarak kabul edildiğine ilişkin kayıtlar onları genel işlem koşulu olmaktan çıkarmaz.
Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşme kapsamına girmesi sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlanmasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır. Aksi takdirde genel işlem koşulları yazılmamış sayılır.
Yukarıda açıklamalar ışığında baktığımız zaman emlakçı ile tüketici arasında “yer gösterme sözleşmesi” başlığı altında imzalanan bu sözleşmeyi genel işlem koşulu saymak mümkündür. Zira bu sözleşmeler ilgili oda tarafından önceden hazırlanan matbu sözleşmeler olup taraflar arasında bir pazarlık imkânı ve hükümlerin tartışılarak yazılması mümkün değildir. Müşterinin bu yer gösterme sözleşmesine etki etme imkânı neredeyse hiç yoktur.
İşte bu halde emlakçıların hazırladığı bu sözleşmede Genel İşlem koşulu metni var kabul edilir ve TBK 20-25 hükümleri uygulanır. [27]

SONUÇ

Çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelmeyen kimseleri bir araya getirip aracılık yapan kimselere simsar denir. Pozitif hukukumuza simsarlık 818 sayılı Borçlar Kanunuyla mehaz İsviçre borçlar kanunundan gelmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunuyla da 520 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Bunun dışında 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununda düzenlenen ticari işler tellallığına ilişkin hükümlere 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununda yer verilmemiştir. Bu yüzden aracılık ister tacirler ister tacir olmayanlar arasında akdedilsin Türk Borçlar Kanunun simsarlık sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır.
Simsarlık fırsat gösterici simsar ve aracı simsar olmak üzere kanundaki tanıma binaen doktrince ve Yargıtay kararlarıyla ikiye ayrılmıştır. Sadece sözleşme kurulması fırsatını gösterme simsarlığı sözleşme kurulmasına aracılık etme simsarlığına nazaran daha dar kapsamlıdır.
Simsarlık sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Bu yüzden simsarlık sözleşmesi adeta kapsamı sınırlandırılmış bir vekâlet sözleşmesidir. Simsarda bu yüzden faaliyeti sırasında bir vekil gibi davranmalıdır. Özellikle sadakat ve özen yükümlülüğü gibi durumlarda vekilden beklenen sadakat ve özeni göstermelidir.
Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça birden çok simsarın asıl sözleşmeye yönelik olarak birbirlerinden ayrı ve bağımsız veya birlikte faaliyette bulunması mümkündür. Simsarların birbirlerinden ayrı ve bağımsız faaliyette bulunması halinde asıl sözleşmenin kuruması ile faaliyeti arasında nedensellik bağı bulunan simsar ücrete hak kazanır.
İş sahibi de simsarlık sözleşmesi gereği kural olarak kendisi ile mal sahibi arasında kira ya da satış sözleşmesi kurulduğunda ücret ödeme borcu altına girer. Ancak bu hüküm emredici değildir bu yüzden aksi kararlaştırılabilir. Zira simsarın faaliyeti asıl sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderlerin ödeneceği kararlaştırılmışsa giderler ödenir.
Simsarlık sözleşmesi genel kural gereği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Ancak taşınmaz simsarlığı yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli sayılmaz. Hazırlanan sözleşme simsarlık sözleşmesinin objektif ve sübjektif esaslı noktalarını kapsamalıdır zira Yargıtay bu şekilde sözleşmeyi geçerli saymamaktadır.
Genelde emlakçılar tarafından “emlak gösterme belgesi” adı altında matbu olarak düzenlenen bu sözleşme yeni Türk Borçlar Kanunuyla yürürlüğe gire Genel İşlem Koşulları olarak adlandırılmaktadır. Zira iş sahibi bu sözleşmeyi imzalamak zorunda kalıp emlakçıyla hükümler hakkında herhangi bir tartışma, ortak bir iradeyle hükümleri belirleme gibi bir imkânı bulunmamaktadır. Ayrıca iş sahibinin “emlak gösterme belgesini” imzalamaması durumda da taşınmazı görme imkânı bulunmamaktadır.
Bunun dışında simsar aracılık hizmetini yerine getirirken adeta bir vekil gibi davranmalıdır. Zira yukarıda da bahsettiğimiz gibi simsarlık sözleşmesinde hüküm bulunmayan hallerde vekâlet hükümleri uygulanır. Bu durumda da simsar borcun ifası sırasında bir vekil gibi sadakat ve özen göstermelidir. İşinden kaynaklanan öğrendiği sırları saklamalı 3.kişilerle paylaşmamalıdır. Yoksa iş sahibi bu yüzden bir zarara uğrarsa, simsar bu zararı gidermekle yükümlüdür.
Ancak uygulamada özellikle taşınmaz simsarlığında emlakçılar sadece taşınmazı gezdirip özelliklerini söylemekle yetiniyorlar. Sırf bu yüzden de ücret talep ediyorlar. İşte taşınmaz simsarlığı ile ilgili uyuşmazlıklarda genelde bu durumdan çıkıyor.
Simsarlık sözleşmesiyle ilgili ücret alacağı TBK düzenlenen hükme göre ticari işlerle ilgili tellallık hariç, 5 yıllık zamanaşımı öngörülmüştür. Eski Türk ticaret Kanununda ticari tellallık 1 yıllık zamanaşımı öngörülmüşken yeni Ticaret Kanununda bununla ilgili bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda ticari tellalla ilgili özel bir düzenleme bulunmadığından genel zamanaşımı olan 10 yıllık zamanaşımı uygulanmalıdır.
Son olarak simsarlık sözleşmesi simsarın işi görmesiyle sona erer. Ayrıca simsarın ölümü ehliyetini kaybetmesi iflas etmesi durumları da simsarlık sözleşmesini sona erdirir. Bunun dışında simsar eğer simsarlık faaliyetine zamansal bir sınır getirmişse bu sürenin dolmasıyla da sona erer.

Yorum yazın