Toplum yaşamın sürdürüldüğü ancak toplu yaşam kültürünün de yeteri kadar gelişmediği , örneğin : insanların sanki bağımsız ve müstakil bir evde yaşıyor gibi davranmaya devam ettiği durumlar Kat Mülkiyetinin Kanunun önemini açıkça ortaya koymaktadır.
Ölçeği biraz büyütüp kat mülkiyetine tabi bir sitenin içerisinde 250 dairenin bulunuyor ve her dairede 4 kişinin yaşadığını varsayarak yaklaşık site sakini sayısı 1.000 kişi olacaktır. Bu örnekten yola çıkıldığında sadece böyle bir sitede yaşayan site sakini sayısının Akhisar ilçesi Yeğenoba Mahallesinde ki köy nüfusundan daha fazla olduğu ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla bu kad
Yönetici ve denetçi seçimi önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır :
300 dairelik sitede yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekecektir. Eğer yapılmış olan yönetim planı, siteye özgü olarak yapılmamış yönetici seçimi için 151 kişinin yöneticiyi seçmesi gerekecektir. Eğer temsilcilik kavramı yönetim planında yoksa, 151 kişinin toplanarak aynı yönde oy kullanarak yöneticiyi seçmesi gerekecektir. Bu da doğrudan demokrasinin uygulanması örneğinde olduğu gibi, bir bakıma çok demokratik olmakla birlikte pratik, uygulama açısından zorlukları beraberinde getirecektir.
Yönetim Planından kaynaklanan sorunlar şu şekilde karşımıza çıkabilmektedir :
Yönetim planlarının şablon olarak kullanılması önemli bir sorunu beraberinde getirmektedir. Yapımcı firma, başka bir firmanın kullanmış olduğu yönetim planını rica ederek alarak aynısını kullanmış, ya da daha önce yaptığı ve çok küçük ölçekli bir inşaatın yönetim planını yeni inşa ettiği site için kullanmış olabilir. Bu örnekten yola çıktığımızda yapımcı firma; Akhisar Paşa Mahallesinde inşa ettiği 8 dairelik bir apartman da kullandığı yönetim planının aynısını Akhisar Hürriyet Mahallesin de ya da Atatürk Mahallesinde inşa ediyor olduğu 30 dairelik bir site için kullanmış olabilir. Bu durumda yönetim planının o siteye özgü olmamasından kaynaklı sorunlar ortaya çıkabilecektir. Bu planlar farklılık gösterebilir çünkü birinde içinde ofis olarak ya da iş yeri olarak kullanılacak yerler söz konusu olup, diğeri tamamen konut olabilir.
Vaziyet- yerleşim planından kaynaklanan sorunlar :
Vaziyet planı , yerleşim planı da önemlidir. Çevresi çitle çevrilerek kapısına güvenlik konulmuş dışarıdan baktığınızda site şeklinde gözüken yerler aslında teknik anlamda site olmayabilir. Olaya Kat Mülkiyeti açısından bakıldığında; aslında ortada site olmadığını yan yana 7-8 parselin bulunduğunu, üçten fazla vaziyet planının olduğu ile karşı karşıya alınabilmektedir. Mesela basket sahasının bir parselde, havuzun başka bir parselde, spor kompleksinin ise ayrı bir parsel de olduğu durumda eğer yönetim planında bu yönde bir düzenleme yapılmamış, diğer parseldeki konut sahiplerinin size kullanım izni vermemesi gibi durumlarla karşı karşıya alınabilmektedir. Çevresi çitlerle çevrili kapısında güvenlik olan her yer toplu yapı değildir, vaziyet planları ayrı , inşaat planları ayrı alınmışsa, yönetim planları ayrı ise, fiilen şu an için birlikte yönetiliyor olması, sonrasında hukuken sorunların çıkmayacağı anlamını taşımamaktadır.
Vaziyet planına ayrıca şu şekilde sorunlar da oluşabilmektedir : Site üzerinde havuz var, spor kompleksi var basketbol sahaları, yeşil alanlar da mevcut bunların tapuları da var. Ortak alanların tapusu ve kullanımı yapımcı firma üzerinde bırakılmış olabilir. Yapımcı firma tapusu kendisi üstünde olan havuzu, site içerisinde kullanımın yetersiz olduğu gerekçesiyle dışarıdan site üyesi olmayanları müşterilere kullandırdığında burada bir takım hukuki sorunlar çıkmaktadır. Eğer sözleşme ve yönetim planında bu hak yapımcı firma üzerinde bırakılması, önemli bir hukuki sorun söz konusu olabilmektedir. İnşaat izni alınırken, belediyeye terk edilen kamusal alana basketbol sahası yapılmışsa, bu halde Belediye bu kısmı tespit ettikten sonra haklı olarak ecrimisil yani kullanma bedeli de talep edebilmektedir. Bu da site aidatına eklenecek ek bir kalem olarak karşımıza çıkabilmektedir .
Binalar ve ortak alanların bitirilerek inşaatın tamamlanmasının ardından yapımcı şirket, tapuları sahiplerine vererek, kendine ait sorumluluğa son verilecektir Bu takdirde geçici yönetimin oluşumu ve organizasyonun kurulması da beraberinde sorunları getirmektedir.
Ya da yapımcı şirket yönetimi üstlenmek için geçici bir yönetim şirketi kurabilir. Bu durumunda inşaatta eksik kusurlu ve durumlara ilişkin olarak zaman aşımı sürelerinin işlemeye devam ettiği göz ardı edilmemelidir.
Kooperatif site yönetimine ilişkin uygulamada şu şekilde sorunlarla karşılaşabiliyor:
Bazı durumlarda kooperatiflerin site yönetimine devam etmesi durumunda söz konusu olabilmektedir. Bu durumda şöyle bir sorun ortaya çıkabilir: Örneğin kooperatif ortağı üyesinin borcundan dolayı taşınmazının cebri icra ile satıldığını düşünelim. İcra dairesinden
malı satın alan kişi taşınmazın sahibi olacak ama kooperatif ortağı olamayacak. Kooperatif genel kurula, satın alan kişiyi değil de borcundan dolayı taşınmazı cebri icra ile satılan borçluyu çağıracak. Bu açıdan taşınmaz malikinin, site yönetiminde kendini temsil şansı ise olmayabilir. İnşaatı kooperatif yapmış, ancak havuzun, basketbol sahasının tapularını kooperatif üzerinde unutmuş olabilir . İnşaat bitmiş üzerinden de 20-30 sene geçmiş özellikle bu durum Dikili de ya da Ayvalıkta’ki yazlıklarda söz hukuki sorun olarak karşımıza gelebiliyor. Kooperatif sona ermiş, ancak yeşil alanlar, basketbol sahaları kooperatif üzerinde kalmış.
Yukarıda verilen örnekler ve karşılaşılan sorunlar Türkiye genelinde karşılaşılan ve derlenen sorunlardan alınarak örneklenmiştir. Yaşanılan bu sorunların Akhisar ilçesi ve özelinde herhangi bir karşılığı bulunmamaktadır. Örneklemeler Akhisar ilçesindeki sorunlar üzerinden kurgulanmıştır. Bu makale ile anlatılmak istenilen taşınmaz satın alınmasından önce mutlaka Avukattan hukuki destek almanızı öncelikle ve önemle tavsiye ederiz.
Sorumluluk Reddi :
Bu sayfada yer alan bilgiler tamamen fikir verme amaçlıdır, bağlayıcı değildir. Mevzuat ve içtihatların değişmeleri sonrasında bilgiler güncelliklerini yitirebilirler. Bu nedenle bu internet sayfasında yer alan bilgiler, dokümanlardaki eksiklikler ya da hatalar sonrasında bu bilgi ve evraklara dayanılarak yapılacak işlemlerden doğabilecek olan dolayı, doğrudan maddi / manevi zararlar ve masraflardan hiç bir şekilde sorumluluk kabul edilemez. En doğru bilgilere ulaşabilmek için lütfen tarafımızla iletişime geçerek, randevu alarak, en güncel bilgilere ulaşınız.